こんにちは！
一問一答.comのPaulです！
宅建士の受験勉強、順調に進んでいますか？
権利関係の分野で、受験生が特に混乱しやすいのが「配偶者居住権」と「配偶者短期居住権」です。
民法改正により新設されたこの制度は、出題頻度が高く、細かい引っ掛け問題が頻出する要注意のテーマです。
「登記ができるのはどっちだっけ？」
「第三者に譲渡することはできるのかな？」
そんな疑問や不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、一問一答.comのPaulが、配偶者居住権の要点と試験に出る引っ掛けポイントを深く掘り下げて分かりやすく解説します！
しっかり理解して、本番で確実に1点をゲットしましょう！
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配偶者居住権の基本構造と成立要件を徹底解説
配偶者居住権とは？配偶者短期居住権との違い
配偶者居住権は、残された配偶者が住み慣れた自宅に無償で住み続けられるようにするために作られた権利です。
相続が発生した際、自宅の「所有権」と「住む権利（配偶者居住権）」を分離して評価することができます。
これにより、配偶者が自宅の所有権をすべて取得しなくても、住まいを確保しつつ生活資金（預貯金など）を多く取得できるようになりました。
一方、「配偶者短期居住権」は、相続開始後から一定期間（最低6ヶ月間）、無償で自宅に留まることができる過渡的な権利です。
この2つの制度の違いを理解することが、配偶者居住権攻略の第一歩となります。
・配偶者居住権：原則として配偶者の「終身」存続。要件を満たすことで成立。
・配偶者短期居住権：最低「6ヶ月間」などの短期保護。当然に成立する権利。
配偶者居住権の成立要件と対抗要件（登記の重要性）
配偶者居住権が成立するためには、以下の要件をすべて満たす必要があります。
1つ目は、亡くなった被相続人の法律上の配偶者であることです。内縁の配偶者には認められません。
2つ目は、相続開始時に、被相続人が所有していた建物に無償で居住していたことです。
3つ目は、遺産分割協議、遺言、または裁判所の審判などによって配偶者居住権を取得したことです。
ここで超重要な引っ掛けポイントがあります！
被相続人が「第三者と建物を共有」していた場合、配偶者居住権は成立しません。
ただし、「夫婦で共有」していた建物であれば、配偶者居住権は成立します。また、配偶者居住権は登記ができる権利です。
建物の所有者は、配偶者に対して配偶者居住権の設定登記をさせる義務を負います。
第三者に「自分には住む権利がある」と主張（対抗）するためには、配偶者居住権の登記が必要となります。
建物の引き渡しを受けているだけでは第三者に対抗できないため、注意してください。
なお、配偶者短期居住権については、登記をすることができません。この違いは試験でも出題される可能性があります！
配偶者居住権の譲渡性・消滅理由と過去問レベルの〇✕問題
譲渡・賃貸（使用収益）に関する重要ルール
配偶者居住権は、配偶者個人の生活を保護するための「身分的な権利」という側面が非常に強いです。
そのため、配偶者居住権を第三者に譲渡することは一切できません。
譲渡性がない（＝譲渡不可）という点は、宅建試験で最も狙われるポイントのひとつです。
では、配偶者居住権に基づいて建物を第三者に「貸す（賃貸する）」ことはできるでしょうか？
答えは、「建物の所有者の承諾」を得れば可能です。
配偶者が老人ホームに入居することになり、空いた自宅を他人に貸して賃料を得る、といったケースがこれに当たります。
所有者の承諾を得ずに無断で第三者に使用・収益させた場合、所有者は催告をした上で、配偶者居住権を消滅させることができます。
配偶者居住権に関する〇✕チェック問題
ここまでの知識が定着しているか、実際の試験レベルの問題でチェックしてみましょう！
【第1問】
被相続人の配偶者は、被相続人が所有していた建物に相続開始の時に無償で居住していた場合、被相続人が当該建物を第三者と共有していたときであっても、配偶者居住権を取得することができる。〇か✕か。
【解答】✕
被相続人が第三者と建物を共有していた場合、配偶者居住権は成立しません。ただし、被相続人と配偶者の共有であった場合は成立します。
【第2問】
配偶者居住権は、建物の引き渡しを受けていれば、配偶者居住権の設定登記を行っていなくても、当該建物の譲受人などの第三者に対抗することができる。〇か✕か。
【解答】✕
配偶者居住権を第三者に対抗するためには、設定登記が必要です。建物の引き渡しだけでは対抗できません。
【第3問】
配偶者居住権を取得した配偶者は、建物の所有者の承諾を得た場合であっても、配偶者居住権を第三者に譲渡することができない。〇か✕か。
【解答】〇
配偶者居住権は、所有者の承諾があっても第三者に譲渡することはできません（譲渡性はありません）。所有者の承諾で可能になるのは「第三者への賃貸（使用・収益）」です。
【第4問】
配偶者短期居住権は、第三者に対抗するために登記をすることができる権利である。〇か✕か。
【解答】✕
配偶者短期居住権には、登記制度そのものが存在しません。登記ができるのは「配偶者居住権」です。
配偶者居住権で失点しないための本番想定最終アドバイス
譲渡禁止と賃借権との違いを再確認
配偶者居住権の問題を解く際、受験生が最も引っかかりやすいのが「賃借権」との混同です。
一般の不動産賃借権であれば、賃貸人の承諾を得ることで「譲渡」も「転貸（また貸し）」も可能です。
しかし、配偶者居住権は配偶者の終身にわたる生活保障を目的とした権利であるため、譲渡はどのような場合でも絶対に不可能となっています。
選択肢の中に「所有者の同意を得て譲渡した」といった記述があれば、即座に「✕」と判断できるよう訓練しておきましょう。
・賃貸（第三者に貸して収益を得る）：所有者の同意があれば可能！
存続期間や登記義務についての整理
配偶者居住権の存続期間は、原則として配偶者の終身の間（生きている間ずっと）です。
ただし、遺産分割協議や遺言などで別段の定め（例：10年間など）をすることも可能です。
また、配偶者居住権が消滅した際、配偶者は建物を原状に復して返還する義務を負いますが、通常の使用によって生じた消耗（経年劣化）については原状回復義務を負わない点も押さえておきましょう。
さらに、建物の修繕については、配偶者が通常の修繕を行う権利と義務を有します。
このように、権利の性質・登記の有無・譲渡の可否・修繕義務といった細かな規定が、選択肢として組み合わされて出題されます。
「単純暗記」で済む分野だからこそ、直前まで何度も反復して、知識のブレをなくしておくことが合格への近道です！
知識をあやふやにせず、一問一答形式で正確な判断力を養っていきましょう！
まとめ：試験に向けた単純暗記はスマホでアウトプット！
試験に向けた単純暗記作業は、スマホのアプリなどでとにかく「アウトプット数」を増やすことで格段に覚えやすくなります！
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