こんにちは！
一問一答.comのPaulです！
☆★ 【読者限定】有料アプリの10%OFFクーポン配布中！☆★
無料会員登録をしていただくと、翌朝9時に10%OFFクーポンコードをお届けします。暗記対策やスキマ時間学習にぜひご活用ください♪
👉 【無料】10%OFFクーポンを受け取る（1分で登録）※別タブで開くため、登録後すぐにこの記事に戻れます
YouTubeでも資格試験の出題をしております♪ぜひチャンネル登録もお願いします♪
不動産分野の鬼門！「定期借地権」3つの違いを徹底解説
FP2級の学習を進めている皆さん、不動産分野の勉強は順調でしょうか？
不動産分野は暗記項目が多く、中でも「借地借家法」の単元は多くの受験生が苦手意識を持ちやすいポイントです。
特に試験で頻出なのが「定期借地権」です。
通常の借地権とは異なり、契約の更新がなく、期間満了とともに確実に土地が地主に返還されるこの権利は、大きく分けて以下の3種類が存在します。
・一般定期借地権
・事業用定期借地権等
・建物譲渡特約付借地権
試験では、これら3つの「存続期間」「利用目的」「契約方法」の違いを引っ掛ける問題がよく出題されます。
それぞれを正確に整理して覚えていきましょう。
まずは「一般定期借地権」です。
存続期間は50年以上と最も長く設定されます。
利用目的に制限はなく、居住用でも事業用でも構いません。
重要なのは契約方法で、「書面による契約」が必須となります。公正証書でなくても、電磁的記録を含む書面であれば有効に成立します。
さらに、契約満了時の建物の取り扱いについても覚えておきましょう。通常の借地権で認められている「建物買取請求権」は、一般定期借地権では排除する特約を結ぶことができます。つまり、原則として建物を解体し、更地にして地主に返還しなければなりません。
続いて、最も試験で狙われやすい「事業用定期借地権等」です。
存続期間は10年以上50年未満と幅広く設定されています。
利用目的は「もっぱら事業用」に限られ、居住用の賃貸マンションなどを建てる目的では設定できません。
そして最大の特徴が、契約方法が「公正証書に限定されている」という点です。他の書面や口頭では無効になってしまうため、必ず押さえておきましょう。
こちらも一般定期借地権と同様に、契約更新や建物買取請求権を排除するルールとなっており、事業が終われば確実に更地にして土地を返還します。
最後に「建物譲渡特約付借地権」です。
存続期間は30年以上となります。
利用目的に制限はなく、契約方法にも「特別な制限がない」のが特徴です。
口頭でも成立しますが、実務上は書面で行うことが一般的です。
他の2つの定期借地権が「更地にして返還する」ことを前提としているのに対し、こちらは名前の通り、期間満了時に借地上の建物を地主が相当の対価で買い取ることで借地権が消滅する特殊な契約形態です。
定期建物賃貸借との違い＆実力試しのマルバツ問題
定期借地権を覚えたら、次に注意したいのが「定期建物賃貸借（定期借家契約）」です。
土地の貸し借りである定期借地権に対し、こちらは「建物の貸し借り」に関するルールです。
定期建物賃貸借は、契約期間に制限がなく、1年未満の短い契約も有効となります。
契約方法は、公正証書等による書面によって契約しなければなりません。電磁的記録での契約も認められています。
また、期間が1年以上の場合、賃貸人は期間満了の1年前から6カ月前までの間に、賃借人に対して期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をする必要があります。
さらに、定期建物賃貸借の重要な論点として「中途解約」のルールがあります。
原則として中途解約はできませんが、「床面積200平方メートル未満の居住用建物」であって、転勤や療養などやむを得ない事情がある場合には、賃借人からの途中解約が認められています。この面積要件もFP2級の頻出ポイントです。
この「土地」と「建物」のルールの違いを混同させる問題も多いため、しっかり区別して覚えることが重要です。
それでは、ここまでの知識を確認するために、一問一答.com形式のマルバツ問題に挑戦してみましょう！
実力試し！マルバツ問題
問題1：事業用定期借地権等の存続期間は10年以上50年未満であり、その設定契約は必ず公正証書によってしなければならない。〇か✕か。
問題2：一般定期借地権の設定契約は、公正証書による等書面によってしなければならないが、利用目的についての制限はない。〇か✕か。
問題3：建物譲渡特約付借地権は、必ず公正証書によって契約しなければならない。〇か✕か。
問題4：定期建物賃貸借において、賃貸借期間が1年以上である場合、賃貸人は期間満了の1年前から6カ月前までの間に、終了する旨の通知をしなければならない。〇か✕か。
いかがでしたか？それでは解答と解説を確認しましょう。
問題1の解答：〇
解説：事業用定期借地権等は、存続期間が10年以上50年未満で、利用目的はもっぱら事業用に限られます。そして何より、契約は必ず公正証書で行う必要があります。頻出ポイントです！
問題2の解答：〇
解説：一般定期借地権は、存続期間が50年以上で、利用目的の制限はありません。契約は公正証書に限定されず、書面（電磁的記録を含む）であれば有効です。
問題3の解答：✕
解説：建物譲渡特約付借地権の契約方法には法的な制限はありません。公正証書や書面に限らず、口頭でも有効に成立します。ここが他の定期借地権と異なる引っ掛けポイントです。
問題4の解答：〇
解説：定期建物賃貸借（定期借家契約）における重要なルールです。期間が1年以上の場合は、事前（1年前〜6カ月前）の通知が必須となります。
本番で差がつく！不動産分野の細かな暗記ポイントと最終チェック
ここまでは「定期借地権」と「定期建物賃貸借」について深掘りしてきましたが、不動産分野には他にも重要な暗記項目がたくさんあります。
試験本番を想定して、見落としがないか確認したい細かな単元をいくつかピックアップします。
ご自身の学習進度と照らし合わせて、不安な部分がないかチェックしてみてください。
まずは「建築基準法」の建蔽率・容積率の緩和要件です。
「角地緩和で建蔽率が＋10％になる条件」や「防火地域内で耐火建築物を建てた場合の建蔽率の緩和（あるいは制限なしになる条件）」など、数字が絡む条件は非常によく出題されます。
次に「区分所有法」の集会決議の要件です。
マンションなどの管理において、「通常の決議は過半数」「規約の変更や大規模滅失の復旧は4分の3以上」「建替え決議は5分の5以上…ではなく、5分の4以上」など、分母と分子の数字を正確に暗記できているでしょうか？
よく受験生が間違える・苦手とする分野だからこそ、ここでしっかり確認しておくことで他の受験生に差をつけることができます。
さらに、「不動産の譲渡所得の特例」や「税金」の単元も要注意です。
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」や「軽減税率の特例」を適用するための「所有期間の要件（譲渡した年の1月1日において10年超か否かなど）」は、単純暗記で済む分野ですが、それゆえに後回しにしてしまいがちです。
単純暗記で済む分野の確認はできていますか？
FP2級は試験範囲が広大ですが、出題されるポイントはある程度パターン化されています。
理解が難しい複雑な計算問題だけでなく、知っていれば1秒で解ける暗記問題で確実に得点を積み重ねることが、合格へのカギとなります。
学んだ知識をしっかりと定着させるために、テキストを「読む」だけでなく、問題を「解く」というアウトプットを繰り返しましょう！
まとめ：試験に向けた単純暗記はスマホでアウトプット！
試験に向けた単純暗記作業は、スマホのアプリなどでとにかく「アウトプット数」を増やすことで格段に覚えやすくなります！
テキストや過去問のしっかりとした学習に加えて、隙間時間にサクッと学べる「一問一答アプリ」で、確実な得点源に仕上げましょう。
▼ 一問一答.comが作成した「ファイナンシャルプランナー2級」対策アプリはこちら
https://ichimonittou.net/products/fp2